“金九银十”褪色后,楼市“入冬”似乎已成为业界共识。
  悲观者坚信,楼市拐点已彻底到来。其理由是,今年的“金九银十”在开发商推盘大幅放量的背景下,市场销售表现依然显著走弱,已经很能说明问题。
  2018年9月以来,合肥、北京、长沙、杭州等多个地区陆续出现楼盘促销降价、消费者维权的消息,部分区域的新房价格已达不到限价令的调控线,房价存在较大下行压力。
  这一轮始自2016年底的密集调控,在经历三四线城市房价补涨及“房住不炒”的政策定性后,似乎正在发挥余威。由于叠加了复杂的国际经济大背景,悲观者坚称任何房价“复燃”的幻想最终都将成空。唯一不确定的是,房价会跌多少:15%还是50%?数据亦为悲观者提供有力佐证。11月14日,国家统计局公布2018年1至10月全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,1至10月全国商品房销售面积13.3亿平方米,同比增长2.2%,增速回落0.7个百分点。除此外,房屋新开工面积、房屋竣工面积等指标较前值均有不同程度回落,楼市下行态势明显。
  乐观者则积极寻找希望,不放过任何楼市“可能回暖”的蛛丝马迹。
  迹象也在同步显现。杭州房贷利率近期全面松动,首套房、二手房均包括在内。而此前,北京、深圳、广州、厦门、南京、佛山、合肥等城市均有部分银行下调房贷利率。也有银行首套房贷款平均利率较10月持平,但放款速度有所加快。
  此外,临近年终岁末,全国土地市场供应火热。11月26日,北京市一次性出让13宗地块。除一宗流拍外,其余12宗地块均成功出让,创下单日成交地块数量新纪录,一日揽金316亿元。江苏南京也将在11月29日至12月18日掀起一轮卖地高潮,预计出让22宗地块,起拍总价118.8亿元。
  上述举措是否意味着楼市调控将逐步放松?
  如是金融研究院院长管清友持反对意见。他认为,“很多银行开始下调个人按揭贷款利率”属于纠偏和调整“。”这个对需求端有正向的作用。但还不足以改变整个房地产调控的大趋势,调控对房地产投资下滑的影响还在进行当中。管清友称。
  明源地产研究院执行主编、研究员艾振强告诉时间财经,商业银行下调贷款利率,更多是行业行为,当资金比较充裕,需求没那么旺盛的时候,下调房贷利率很正常。毕竟,银行也要赚钱,希望把钱贷出去。另外,出让土地多是调控的应有之意,因为供应多了,才能稳定价格。只能说,没那么紧张了,但要说放松还不太算得上。
  理性主义者则从历史寻找经验。中金公司研究认为,在以往三轮房地产市场周期的下行阶段(2008、2011、2014),政策放松都开始于销售下降后的6个月左右(并且在此后3-6个月时间持续放松)。今年9月是本轮销售下跌的开始,若仍为6个月后启动政策调节,则是在明年一季度。
  艾振强表示,“最迟2019年年中,楼市就会松动。区别在于,上一次还处于全球宽松阶段,现在外围在收紧流动性,国内经济表现没那么乐观,放松以后也难以重现当年的暴涨了。”楼市当前究竟处于什么位置?之所以市场对此存在巨大争议,三四线城市的搅局是重要原因。与以往几轮周期不同,此轮“因城施策”调控思路下,一二线城市与三四线城市产生明显错位。
  在过去两年,一二线城市受限购、限价等政策影响,房价持续下行、租金大幅上涨。与之相反,三四线城市在去库存政策支持下依然维持高景气度。房价飙涨。即便在今年10月,根据提供的数据,二线城市房价涨幅也明显高于一线,三四线城市又高于二线。
  中泰证券研究所亦分析认为,之所以出现上述结果,很大程度上因为调控政策在过去两年多时间里是分化的。“一二线城市严控房地产市场,住房供给受到压制,租金价格上涨;三四线城市最近几年一直强刺激,房价飙升至高位,居民杠杆也加了起来”。
  中泰证券研究所同时提醒,“往前看,三四线城市房地产连续涨了几年后,已经越来越危险,且货币化安置政策已经在转向,政策趋于收紧。小城市房价只要不刺激,很难走平,2019年将面临房价回调压力”。
  海南或许是最佳观察样本。因特殊的地理环境、经济特点及人文特征,该省一向是中国房地产市场的缩影。
  在海南的经济结构中,房地产一直占据非常重要的地位,2017年海南固定资产投资4125.4亿元,其中房地产开发投资2053.11亿元,房地产占经济总量比重接近50%。然而,今年4月海南省政府实施全域限购,出台迄今全国楼市调控中最为严厉的政策组合。
  此后,海南楼市成交量暴跌。据海南省统计局数据,2018年前三季度海南房地产销售额为1677.93亿元,同比下降17%;5月至9月累计商品房成交面积同比下跌43%,房地产开发投资从同比增长16%跌落至同比下滑29%。受此影响,当地多项宏观经济指标出现显著下滑。
  海南楼市状况会向内陆城市传导吗?艾振强说:“海南的情况比较特殊,房地产占比特别大,现在突然断奶冲击很大。培育产业,告别紧紧依靠房地产的愿望是美好的,但是阵痛很痛啊,痛得太厉害了。我觉得还是会放开一点的,否则社会可能不稳定。”
  什么时候“放开一点”?中金公司建议,考虑到国内宏观经济面临的压力更大、中美及国际经济环境的不确定性跟高,“本轮政策介入的时点宜早不宜迟”。
  中泰证券研究所提醒,通过货币刺激房价很容易,但问题在于能否承受房价进一步走高的风险。没有永涨不跌的资产价格,2015年创业板下跌同样发生在货币宽松环境中。“没有人知道资产价格的拐点何时到来,但有一点是确定的,涨多了的价格肯定会回调。”(时间财经)

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低迷了大半年的楼市,伴随着天气的回暖,正局部升温。

2019年楼市已经过半,依照惯例,是时候对上半年的情况做盘点,并说说下半年的市场该怎么走。

3月21日、22日,南京河西的2个楼盘公开摇号,共有7766人参加购房摇号,中签率分别约为6%和7.8%。

都知道,房地产短期看金融,中期看土地,长期看人口。

类似的买房场景,春节之后已在北京、杭州、成都等热点城市上演,个别楼盘还出现了万人参与摇号的情形。

其实,任何政策层面的风吹草动都会影响房价的变化。形势可以预判,房价不可预估,我们想要读懂下半年楼市的走势,就要从上半年这楼市六大现象入手。

不仅是楼市,土地拍卖市场同样在升温。

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春节以来,高溢价地块成交数量增加势头明显,溢价率封顶、创区域最高土地单价等不时闪现。

昙花一现的楼市小阳春

一些业内人士表示,楼市“小阳春”有季节性因素,也有外部因素,比如部分城市首套房贷利率降低等。总体来看,今年以来的外部条件要明显好于去年,特别是一、二线城市。

回顾上半年楼市成交,不得不提出现在3、4月的这一轮楼市小阳春。从国家统计局4月16日发布的70个大中城市房价数据来看,今年一季度全国销售额同比增长5.6%,增速提高2.8个百分点,而全国房地产开发投资额同比增长和增速均创下近一年新高。

虽然楼市回暖正当时,但调控政策面并没有宽松,“房住不炒”的趋势依旧没变。多数业内人士认为,“稳”将是房地产未来发展的大方向。

在价格方面,环比上涨城市数量达到65个,总数已接近2017年市场热度最高时的数值。同比来看,70成全线上涨,无一下跌,楼市小阳春再现。

一二线城市严控房地产市场,个别楼盘还出现了万人参与摇号的情形【乐百家官方网站lom599】。万人摇号

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从楼市调控开始,摇号买房就成了楼市冷热的一个标志。

出现此现象的原因是多方面的。自2017年全国最严调控以来,市场成交量大幅下降,经过两年时间,楼市积压的刚需需求得以释放。按照一般规律,年后都是市场集中放量的时段。年初,大家对今年楼市形势的预期比较乐观,银行信贷也较为充足,这才导致各地成交集中爆发

3月18日,南京河西的绿地华侨城海珀滨江、升龙天汇领取销许,分别加推186套房源和323套房源,销售均价3.5万元/平方米。虽然购房门槛不低——首付八成、250万元和430万元的验资证明,但依旧难挡购房人的热情。短短2天,就吸引了近万人报名登记。经过资格审核,2个楼盘最后参与摇号的分别有2391人、5375人,中签率为5.4%和7.7%。

但是,这波反弹很快就被摁住。4月,中央再提“房住不炒”,并确立了“因城施策”的方针,进入5月以来,各地针对房地产进行了40多次调控,比如苏州,佛山以及大连等,密集精准的调控动作使得各地楼市降温明显。

相比南京,杭州的楼市明显更热。一周内两次出现“万人摇”楼盘。3月13日,华夏四季308套房源,共11377组意向客户登记,中签率低至2.7%。3月6日,中国铁建西湖国际城262套高层房源,共有17290组客户报名登记,平均中签率低至1.5%。杭州另外2个楼盘——天都城和京杭府虽然没有“万人摇”,但中签率同样不高,分别为3%和7.98%。

那么,下半年楼市会再现“金九银十”么?从目前来看,这种概率基本很渺茫。

去年相对冷清的北京楼市,在本月中旬透出了阵阵暖意。3月18日,位于海淀的山屿湖首期开盘192套,4小时售完。葛洲坝紫郡兰园开售17栋楼所有房源,当天139平方米四居全部售罄。

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再看西南重镇成都。3月19日,成都房协公示了中德英伦世邦的公证摇号选房数据。根据公示结果,该楼盘604套房源开盘去化率达100%,一次性清盘。这在去年以来的成都楼市中不多见。

密集出台的调控政策

溢价率封顶

如果说我国楼市是政策市,这并不为过。数据统计,自4月份大会以来,各地出现的房地产调控政策,4月份近60次,5月份有40多次,6月份仍有40多次,这在2018年创纪录的438次后,单月还能达到这个量级,就足以说明中央对稳定房地产市场的决心之坚定。

和楼市一样,在经历去年流拍率创历史新高、溢价率创历史新低的低迷后,土地拍卖市场也迎来了“小阳春”。

2018年11月以来,部分地区楼市政策相对较为宽松。特别是去年12月,菏泽取消限售的消息一出,引发极大关注,甚至被过度解读为楼市调控放松“第一枪”。其实这只是“一城一策”、“因城施策”政策的体现。

3月20日,在经过153轮报价,佳兆业以6.3亿元竞得杭州市闲林的未来科技城民丰片区06地块,溢价率49.78%封顶,楼面价约1.6万元/平方米,远超闲林区域的宅地楼面价纪录。

在“房住不炒”的大前提下,“因城施策”不仅要对楼市过热城市进行调控,对于库存压力较大的地区也要进行调控,理解了这一点,才能更好的把握当下楼市的走向。

而杭州上一次溢价率封顶是7个月前。2018年8月14日,杭州世腾以14.5亿元竟得西湖区转塘单元XH1808-R21-01地块,溢价70%封顶。

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土地市场回暖的不仅是杭州,北京、成都、广州、苏州等热点城市的土拍市场也是一片暖意。

疯狂的开发商拿地潮

3月12日,成都茶店子商住地块吸引了30多家大型房企参与竞拍,最终被德商以17.17亿元收入囊中,溢价率76.4%,楼面地价1.72万元/平方米,创下了主城区的最高土地单价。3月19日,成都二度拍卖去年3月流拍的一宗58亩的商兼住用地,在地块指标及价格保持不变的情况下,被时代中国以1.23万元/平方米拿下,溢价率37%。

如果说上半年楼市最为疯狂的是什么,毫无疑问,是土拍!

2月28日,广州的一场土地拍卖吸引了14家房企参战,共吸金115.7亿元。其中,天河金融城的商住地,在49轮举牌后,合景泰富以总价37亿元+55%自持夺下,溢价率超45%。

6月24日,深圳一次性拿出5宗宅地进行出让,最终均最高限价出让,总价224亿元。当天现场超30家房企、近400多位房地产从业人员贡献了一场堪称“史诗级”的土拍盛宴。

2月25日,北京大兴区瀛海地块经过38轮竞拍,被中海地产以44.4亿元竞得,溢价率21.6%。位于大兴区的黄村镇三合庄村地块,经17轮竞拍,被金地地产以24.6亿元拿下,溢价率17.7%。据统计,今年前两个月,北京土地出让收入达589.38亿元,创下五年同期新高,位列全国各城市土地出让榜首。

除了深圳外,南京上半年共出让39幅地块,累计498.34亿元,成都共计出让82宗土地,成交面积达7222.4亩,宁波供成交84宗住宅用地,其中市六区就有36宗,而杭州、苏州、武汉、合肥等城市,在3、4月间都乍现单日土地成交金额超过100亿元“盛景”。

2月22日,苏州拍卖城区的多宗宅地,总出让面积约28.47万平方米,总起始价为79.57亿元。最终全部顺利出让,累计揽金97.44亿元,地块最高成交价格为40.7亿元,最高成交楼面价为25813元/平方米,最高溢价率为42.78%,最高竞价轮次为77轮。

出现土拍热潮的城市,多数是经济增长较快的一线或新一线城市。这些城市本身土地供应较为紧缺,土地出让也是对各地政府的财政支出的重大补充。另外,也和各地人才住房认为有关。

多地下调房贷利率

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楼市的“小阳春”无疑给今年的房地产市场开了个好头,但其背后叠加着多重利好因素。

使出浑身解数的抢人大战

多位业内人士告诉记者,每年春节后,房地产市场都会有波反弹行情,也就是大家常说的“金三银四”。据统计,在北京、南京、杭州等城市的这波楼市热潮中,刚需和改善型需求占了主导,80%以上的成交是自住型需求,投资客占比较低。

盘点上半年的热词,各地的为了吸引人才落户引发的“抢人大战”不得不提。

相对去年,今年的金融环境稍微宽松,个人房贷利率有所下调,有的城市回归基准利率。2019年2月,全国首套房贷利率平均为5.63%,相当于基准利率的1.149倍。天津多家银行首套房利率从15%下降到5%。南京首套房利率普遍下降5-8%。杭州一些银行首套房利率调整至基准上浮10%,有的银行首套最低仅上浮5%。“利率的下调,一定程度上加速了购房者的入市。”一位银行客户经理说。

比如杭州和天津,在原有基础上进一步放宽落户条件;深圳和重庆直接给出力度不小的激励措施;而石家庄更是给出“零门槛”的落户政策来招揽人才。

与此同时,在公积金使用方面,北京、河北、成都、长沙、福州、银川、哈尔滨等多地调整了公积金提取政策,以满足刚需的购房需求。比如,海南,重启了个人房贷“商转公”;成都,公积金贷款取消“限成都户籍”;北京,公积金异地提取的范围放宽至天津、河北两地。

抢人大战的背后,其实是在抢人口。比如此轮人才引进较为成功的西安,在2011年到2015年这5年间,人口增长不到20万人,平均每年不足4万人,由于人口老龄化和生育率下降等问题,一个城市如果想长期发展,这样的增长速度肯定是不行的。而西安加入抢人大战后,今年前3个月就有23万人落户西安。

一些业内人士认为,不论是各大银行在个人房贷利率方面的下调,还是公积金政策方面的调整,都可以明显的看出,这些政策多以满足刚需和普通改善需求为主。

有人才有人口红利,楼市也一样。

鉴于去年下半年以来信贷政策持续宽松,明显利好银行的资金充裕程度和流动性,为房贷利率下调提供了先备条件。业内人士分析,后续预计房贷利率可能还会继续呈放松态势。

在此轮城市间的“人口攻坚战”中,也许新一线和二线城市还能笑到最后,但是,四、五线城市今后可能不得不面对城市收缩的现实了。

“一城一策”稳楼市

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楼市、土拍市场的活跃,是否预示着房地产调控风向的转变呢?

首套房贷利率降至18年来最低

接受采访的多位业内人士表示,调控政策面并没有实质变化,继续坚持“房住不炒”的定位,因此总体趋势不会变。目前的楼市“小阳春”只是局部的,还没全面整体回暖。

在连降半年之后,数据显示,2019年5月,全国首套房贷款平均利率为5.42%,较4月环比下降6BP;二套房贷款平均利率为5.74%,环比下降8BP,目前均为2018年以来最低水平。

统计数据显示,2019年1-2月,全国住房销售面积再度负增长,而上一次负增长还是在2015年。从2019年以来的土地市场来看,成交面积同比延续下跌。中原地产研究中心统计数据显示,截至3月18日,全国卖地最多的50大城市合计卖地土地成交金额为5966.9亿元,同比减少了20%。其中,35个城市土地出让溢价率下调。

目前从整体看,这轮房贷下调大潮已接近尾声,不同城市贷款利率也有差异。比如,厦门、上海和天津为全国最低前三,平均房贷利率分别为4.90%、4.92%和4.93%,其他7个低城市的水平也在5.30%以下。一线城市中广州和北京、二线城市海口都被挤出全国十低。

中原地产首席分析师张大伟表示,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,导致土地市场的溢价率有所降低。不过,一、二线城市仍是开发商布局的重要区域,尤其北京、上海等热点城市的优质土地项目一直是各家房企争夺的对象,以致部分地块溢价率明显上升。

近期多地银行已经开始上调首套房贷利率,收紧房贷额度。下半年来看,前期房贷利率下跌较大的城市目前趋于平稳;前期涨幅过大的,且在2019年以来相对坚挺的依然有下跌空间。

今年政府工作报告提出,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。业内人士认为,“稳”将是今年楼市调控的重点。稳地价、稳房价、稳预期是具体目标,“一城一策”则是具体调控路径。

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业内人士预计,在“一城一策”的调控基调下,楼市下行相对严重、高库存的部分城市会对调控政策进行放松,而楼市热点城市最多是政策微调,松绑几乎不可能。

棚改之后的三四线楼市

编辑:全泽源

前段时间,各地棚改开工数据出炉,2019年全国棚改开工计划目标约285万套,远低于此前450万套的预期,而与2018年的626万套相比,减少了341万套,腰斩过半。

毫无疑问,受棚改政策影响最直接的便是三四线楼市,在过去两年,棚改货币化也成为助推三四线楼市上涨的主要动力,而随着棚改大潮的褪去,三四线楼市是否会缩水,答案也是肯定的。

通过棚改,很多小镇青年得以到三四线城市去买房置业,也在一定时期对三四线楼市去库存起到了一定作用,也带动了部分三四线城市楼市的繁荣。但是,随着未来棚改数量的减少,以及棚改一些结构性的变化,比如将货币化安置比例降低,改为以实物安置为主,这都会导致购买力下降,也在一定层面上降低了对三四线楼市的驱动。

未来一段时间,三四楼市因为后续需求不足,此前涨上去的房价将难以为继,但是也不会出现普遍大降的情况。那么三四城市房子还能不能买呢?

随着其房价逐渐回归理性,如果是居住需求的话,淘到性价比高的房子还是可入手的,总之,还是要看准时机再下手。

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